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Einführung

Der Immobilienmarkt boomt! Vielen Käufern kommen die derzeit günstigen Zinsen entgegen und für Verkäufer ist es ein leichtes, Erwerber für ihre Immobilien zu finden. Internetportale, in denen jeder selbst seine Immobilie anbieten kann, haben großen Zulauf. Aber auch der klassische Weg über den Makler verspricht, schnell und zuverlässig zu einem Verkauf zu kommen.

In diesem Zusammenhang haben sich in den letzten Jahren mehrfach Oberlandesgerichte mit der Frage beschäftigt, ob die in einem Exposé bzw. in einem Internetportal gemachten Angaben zu einer Immobilie (wie z.B. über die Wohnfläche oder die Ausstattung) auch dann als sogenannte „Beschaffenheitsvereinbarungen“ im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB angesehen werden können, wenn sie keinen Niederschlag im Kaufvertrag gefunden haben. Die meisten Oberlandesgerichte verneinten das. Das OLG Koblenz und das OLG Düsseldorf sahen das jedoch anders. Hier gab es Streit und die Rechtslage war unsicher.

Das Problem

Bei einem Grundstückskaufvertrag müssen alle Abreden der Parteien notariell beurkundet sein, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Vereinbaren die Vertragsparteien bestimmte Beschaffenheiten des Kaufgegenstandes, die nicht beurkundet werden, so führt das zur Nichtigkeit des Vertrages wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Formvorschrift, § 125 Satz 1 BGB. Diese Formnichtigkeit wird erst mit Erklärung der Auflassung und Eintragung des Käufers im Grundbuch geheilt, § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 6. November 2015 (Az.: V ZR 78/14) hat nun hinsichtlich der Anforderungen an vor Beurkundung gemachte Beschaffenheitsangaben, die nicht beurkundet worden sind, Klarheit und Rechtssicherheit gebracht.

Sachverhalt

Die Beklagten verkauften im Dezember 2009 an den Kläger und dessen Ehefrau ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 EUR. Im Kaufvertrag schlossen die Vertragsparteien die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstückes und des Gebäudes aus. Die beklagten Verkäufer hatten das Grundstück zuvor in einem Exposé und auf einer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 qm und eine Nutzfläche von ca. 15 qm angegeben. Auf Nachfrage hatten sie den Käufern Grundrisszeichnungen der drei Geschosse des Wohnhauses mit Angaben der Flächenmaße ausgehändigt, aus deren Addition sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 qm ergab. Die Käufer ließen später die Wohnfläche durch einen Architekten berechnen. Dieser ermittelte – unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung – eine tatsächliche Wohnfläche von 171,74 qm. Der Kläger nahm die Verkäufer daraufhin auf Zahlung von ca. 78.000 EUR wegen Minderung des Kaufpreises und Schadensersatz in Anspruch. Das Landgericht und das OLG wiesen die Klage ab. Der V. Zivilsenat des BGH bestätigt in seinem Urteil die Entscheidung der Vorinstanzen und weist die Revision zurück.

Entscheidung

Der BGH prüft lehrbuchmäßig eine Anspruchsgrundlage des Käufers nach der anderen und kommt zu dem Ergebnis, dass diesem unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt der geltend gemachte Betrag zusteht. Der V. Senat setzt sich dabei auch mit den Argumenten der Oberlandesgerichte Brandenburg, Bremen, Hamm und Saarbrücken einerseits und des OLG Koblenz andererseits auseinander. Das OLG Koblenz hatte entschieden, anders als die anderen Oberlandesgerichte zuvor, dass im notariellen Kaufvertrag nicht erwähnte und deshalb formunwirksame Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB mit Auflassung und Eintragung wirksam werden. In dem vom OLG Düsseldorf Anfang 2015 entschiedenen Fall hatten die Käufer nach Lärmeinwirkungen auf das Grundstück gefragt. Der von den Verkäufern eingeschaltete Makler hatte solche verneint. Das OLG Düsseldorf macht deutlich, dass Angaben auf konkrete Fragen des Käufers als (formunwirksame) Beschaffenheitsangaben angesehen werden können. In derartigen Fällen besteht also ein hohes Risiko, dass die daraufhin geschlossenen Kaufverträge nichtig sind.

Die juristische Literatur beschäftigt sich zwar mit der Frage, ob es für eine Beschaffenheitsvereinbarung genügt, wenn der Verkäufer die Eigenschaften der Sache in bestimmter Weise beschreibt und der Käufer vor diesem Hintergrund seine Kaufentscheidung trifft. Nicht problematisiert wird dagegen, inwieweit die Beurkundungsbedürftigkeit eines Vertrages der Annahme entgegensteht, Beschaffenheitsvereinbarungen könnten schon vor Vertragsschluss dadurch zustande kommen, dass der Verkäufer bestimmte Eigenschaften der Kaufsache beschreibt.

Der BGH stellt fest, dass Beschreibungen von Eigenschaften eines Grundstückes oder eines Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 BGB führen. Der V. Senat unterstreicht hierbei die Besonderheiten bei einem notariell zu beurkundenden Kaufvertrag: Es sei nicht anzunehmen, dass die Parteien eine Bindung an eine außerhalb der Kaufvertragsurkunde getroffene Absprache gewollt hätten, wenn ihnen das Beurkundungserfordernis bekannt sei. Der BGH betont, dass der Käufer nicht davon ausgehen könne, dass der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstückes oder des Gebäudes vereinbaren wollte, wenn diese Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt werde. Dieses Verständnis vorvertraglicher Beschreibungen gebiete der Grundsatz, wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebühre, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeide. Mit diesem Grundsatz sei es nicht vereinbar, bei vorvertraglichen Äußerungen des Verkäufers zu Eigenschaften des Kaufgegenstandes nicht beurkundete Beschaffenheitsvereinbarungen anzunehmen. Die Parteien, so der BGH, wollten im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung formnichtig sei. Der Senat legt den Vertrag also im Sinne seiner Wirksamkeit aus.

In diesem Zusammenhang betont der Senat die Warn- und Schutzfunktion der Beurkundung. Diese seien entscheidend in Frage gestellt, wenn schon die vorvertragliche Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundstückes oder des Gebäudes zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führe, ohne dass in dem notariellen Vertrag dazu etwas erklärt sei. Zweck der Beurkundung sei es im Wesentlichen, den Parteien eine rechtskundige Beratung und Belehrung zukommen zu lassen. Dies, so der Senat, sei der wesentliche Gegenstand der Verhandlung vor dem Notar. Bei der Beurkundung habe der Notar den Willen der Parteien zu ermitteln. Dazu gehöre auch die Feststellung, ob Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen werden sollen oder nicht.

Der BGH unterstreicht, dass die vorvertraglichen Beschreibungen der Eigenschaften der Kaufsache damit nicht bedeutungslos würden, da der Verkäufer für die ihm bekannte Unrichtigkeit von Informationen wegen vorsätzlich falscher Angaben bzw. wegen Arglist auf Schadensersatz hafte.

Stellungnahme

Der V. Zivilsenat des BGH schafft mit seinem Urteil vom 6. November 2015 Rechtssicherheit und Rechtsklarheit. Das ist uneingeschränkt zu begrüßen.

Den Kaufvertragsparteien ist dennoch unbedingt zu empfehlen, sämtliche Absprachen in Bezug auf das zu veräußernde Grundstück im Kaufvertrag niederzulegen. Kommt es etwa dem Käufer entscheidend auf Größe, Zustand oder Ausstattung des Grundstückes an und hat der Verkäufer vor Beurkundung hierzu Angaben gemacht, so muss er darauf achten, dass diese Angaben im Kaufvertrag wiedergegeben werden. Gleiches ist dem Verkäufer zu empfehlen: Hat er den Käufer etwa auf Mängel des Grundstückes oder des Gebäudes hingewiesen, so sollte er unbedingt eine entsprechende Regelung hierzu in die notarielle Urkunde aufnehmen lassen. So vermeiden die Parteien auch im Nachhinein Streitigkeiten über die Beschaffenheit des Grundstückes und des aufstehenden Gebäudes sowie über eventuelle Schadensersatzansprüche des Käufers.


Für Fragen zu diesem Newsletter oder zu sonstigen immobilienrechtlichen Themen stehen Ihnen gern folgende Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner zur Verfügung:

Dr. Klaus J. Müller
Christoph M. Tegel (Autor)
Frank David Endebrock
Dr. Christine Bunzel

Wir möchten darauf hinweisen, dass die allgemeinen Informationen in diesem Newsletter eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.