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Einführung

Ein Erbbaurecht – das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstückes ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) – wird in der Praxis regelmäßig für mehrere Jahrzehnte bestellt. Anders als andere Rechtsordnungen kennt das deutsche Recht keine Mindest- oder Höchstdauer des Erbbaurechts. Freilich sind in der Praxis wegen der Rentabilität der Errichtung eines Bauwerkes und der Beleihbarkeit lange Zeiträume üblich, häufig 75 oder 99 Jahre.

Gemäß § 11 Abs. 1 ErbbauRG unterliegt das schuldrechtliche Grundgeschäft zur Erbbaurechtsbestellung dem Formzwang des § 311b BGB. Nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB ist daher notarielle Beurkundung erforderlich. Ein jüngst veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofes vom 19. Dezember 2014 (Az.: V ZR 81/14) macht deutlich, dass es sich für die Beteiligten lohnt, größte Sorgfalt auf die Abfassung des Erbbaurechtsvertrages zu legen. In dem vom BGH entschiedenen Fall stellte sich später heraus, dass das Erbbaugrundstück nicht (mehr) bebaut werden durfte. Gleichwohl verlangten die Grundstückseigentümer von der Erbbauberechtigten nicht nur den Erbbauzins, sondern machten auch einen vertraglich vereinbarten Erhöhungsbetrag geltend. Der BGH gab den Klägern recht.

Sachverhalt

Die Rechtsvorgänger der Kläger bestellten dem Rechtsvorgänger der Beklagten mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. April 1970 ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren. Der Erbbauberechtigte sollte berechtigt sein, das Erbbaugrundstück gemäß den geltenden Bauplanungsvorschriften zu bebauen und das unbebaute oder bebaute Grundstück einschließlich der zu errichtenden Gebäude an Dritte zu vermieten. Als Erbbauzins vereinbarten die Parteien einen jährlich zu zahlenden Betrag, der mit einer Wertsicherungsklausel versehen war; die zuständige Landesbank genehmigte auf Antrag die Wertsicherungsklausel.

In der Folgezeit veränderten sich die bauplanungsrechtlichen Verhältnisse und als Folge durfte das Erbbaugrundstück nicht mehr bebaut werden. Im März 2012 informierten die Kläger die Beklagte über eine Anpassung des Erbbauzinses und verlangten ab April 2012 einen jährlichen Betrag von EUR 5.221,74. Das Landgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung; Berufung und Revision der Beklagten blieben ohne Erfolg.

Entscheidung

Der BGH unterstreicht zunächst, dass das Erbbaurecht wirksam bestellt worden sei. Die Bestellung des Erbbaurechts könne auch für eine erst in der Zukunft beabsichtigte Bebauung erfolgen. Der Umstand, dass eine Bebauung tatsächlich nicht erfolgt und seit längerem nicht mehr möglich sei, stehe dem Bestand des Erbbaurechtes nicht entgegen. Das Erbbaurecht sei nicht deshalb untergegangen, weil sich nach seiner Bestellung die Möglichkeit der Bebaubarkeit des Grundstückes zerschlagen habe. Zunächst macht der BGH deutlich, dass der gesetzlich nur allgemein bestimmte Inhalt des Erbbaurechts im Bestellungsvertrag eine nähere Bezeichnung nach Art und Umfang der zulässigen Bebauung erfordere. Er betont jedoch, dass die zulässige Bebauung nur so genau beschrieben werden müsse, dass deutlich werde, wie diese ungefähr beschaffen sein soll und ob es sich bloß um ein oder um mehrere Bauwerke handeln dürfe. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist es ausreichend, wenn der Erbbaurechtsvertrag die Errichtung von Gebäuden nach Maßgabe eines künftigen Bebauungsplanes erlaubt oder wenn die Parteien vereinbart haben, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden darf.

Der BGH verweist auf eine frühere Entscheidung, wonach ein Erbbaurecht nicht wirksam entstehen könne, wenn schon im Zeitpunkt der Bestellung ein dauerndes öffentlich-rechtliches Bauverbot die Nutzung des Erbbaugrundstückes als Baugrund hindere (Senat, Urteil vom 12. Juni 1984, Az.: V ZR 91/86). Der Senat macht jedoch deutlich, dass er es angesichts der von der Literatur geäußerten Kritik an dem Urteil ausdrücklich offen lasse, ob er an dieser Rechtsprechung künftig festhalten werde oder nicht. Er betont jedoch, dass es auf diese Frage für den zu entscheidenden Fall nicht ankomme. Hier war es nämlich so, dass das Grundstück zwar im Außenbereich belegen war, was grundsätzlich zu einer starken Einschränkung der Bebaubarkeit führt. Die Rechtsvorgänger der streitenden Parteien hatten aber eine Bodenverkehrsgenehmigung eingeholt; diese Bodenverkehrsgenehmigung, so der Senat, komme einer vorweggenommenen Entscheidung über die Zulässigkeit des Bauvorhabens im Außenbereich gleich. Der Umstand, dass das Grundstück nach der Bestellung des Erbbaurechtes (aus Umständen, die in der Entscheidung nicht näher dargestellt werden) nicht mehr bebaubar war, ändert nach Auffassung des BGH nichts am Bestand des Erbbaurechtes. Ist das Erbbaurecht erst einmal wirksam entstanden, so der BGH, so ist sein Fortbestand unabhängig davon, ob es im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann.

Der Senat stellt schließlich fest, dass der nachträgliche Wegfall der Bebaubarkeit auch nicht dazu führt, dass den Grundstückseigentümern die von ihnen geltend gemachte Anpassung des Erbbauzinses versagt werden muss. Der Senat stellt zunächst klar, dass die nur für Wohnraum geltende Ausnahmevorschrift des § 9a ErbbauRG hier nicht einschlägig sei und es daher bei den allgemeinen Grundsätzen verbleibe. Danach trage der Erbbauberechtigte (somit auch derjenige, der ein Erbbaurecht erwerbe) das Risiko, dass sich die Möglichkeit der Bebaubarkeit des Erbbaugrundstückes nachträglich zerschlägt. Der BGH stellt den Fall demjenigen gleich, dass der Käufer von Bauerwartungsland das Risiko übernimmt, ob und wann sich die Erwartung künftiger Bebaubarkeit erfüllt. Der Erbbauberechtigte, der ein solches Grundstück erwerbe, sei in der gleichen Situation.

Fazit

Mit seinem Urteil vom 19. Dezember 2014 betont der BGH die Bedeutung des Erbbaurechtes als grundstücksgleiches Recht: Ein einmal wirksam bestelltes Erbbaurecht bleibt bestehen. Dies gilt auch, wenn im Nachhinein Umstände eintreten, die, hätten sie bereits bei der Bestellung des Erbbaurechtes vorgelegen, ein wirksames Entstehen des Erbbaurechtes verhindert hätten.

Die Entscheidung macht deutlich, dass den Parteien des Erbbaurechtsvertrages angeraten ist, genau zu regeln, welche Bauwerke auf dem Erbbaurechtsgrundstück errichtet werden dürfen. Die Parteien sollten auch Regelungen dafür treffen, was gelten soll, wenn sich die angedachte Bebauung nicht realisieren lässt. Der BGH weist in diesem Zusammenhang zunächst auf die Bestimmung des § 1 Abs. 4 ErbbauRG hin, wonach der Bestand des Erbbaurechtes nicht durch eine auflösende Bedingung beschränkt werden kann. Der Senat weist jedoch auch den Weg für den Erbbauberechtigten: dieser kann jedenfalls die Höhe des Erbbauzinses von dem Eintritt der Bebaubarkeit abhängig machen.
  


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Dr. Klaus J. Müller
Christoph M. Tegel (Autor)
Frank David Endebrock
Dr. Christine Bunzel

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