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Einführung

Nach dem gesetzlichen Leitbild des BGB hat der Vermieter die Betriebs- und Nebenkosten der Mietsache zu tragen. An diesem Grundsatz hat sich - trotz einer eingehenden Diskussion im Vorfeld - auch durch die große Mietrechtsreform im Jahr 2001 nichts geändert. Gleichwohl ist es gängige Praxis, Betriebs- und Nebenkosten so weit wie möglich auf den Mieter umzulegen. Üblicherweise werden Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten vereinbart, über die der Vermieter einmal jährlich abzurechnen hat.

Es entsprach bislang der ganz herrschenden Meinung, dass mit Erstellung der Nebenkostenabrechnung und Ausgleich des Saldos (durch den Vermieter bei einem Guthaben des Mieters oder durch den Mieter bei einer Nachforderung des Vermieters) ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kam. Mit der Zahlung wurde die Abrechnung für beide Seiten verbindlich mit der Folge, dass sowohl Vermieter als auch Mieter keine nachträglichen Einwendungen mehr gegen die Abrechnung vorbringen konnten.

Neuregelung durch die Mietrechtsreform

Bei der Neufassung des § 556 BGB hat der Gesetzgeber für den Bereich der Wohnraummiete geregelt, dass der Vermieter dem Mieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Abrechnung zu erteilen hat. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter in der Regel ausgeschlossen. Der Mieter hat im Gegenzug dem Vermieter Einwendungen spätestens ein Jahr nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen; danach kann er - von Ausnahmen abgesehen - mit seinen Einwendungen ebenfalls nicht mehr durchdringen.

In der mietrechtlichen Literatur wurde daraufhin für den Bereich der Wohnraummiete kein Bedürfnis mehr für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gesehen. Durch die gesetzliche Neuregelung, so hieß es, sei nunmehr eine rasche und rechtssichere Abwicklung der Betriebskosten gewährleistet. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat sich in einer Entscheidung vom 12. Januar 2011 (Az. VIII ZR 296/09) dieser Auffassung angeschlossen. Der BGH betont, dass die ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen in § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 sowie Satz 5 und 6 BGB Streit vermeiden sollten. Die aufgenommenen Fristen dienten der Rechtssicherheit, da in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe, so der BGH.

Der BGH hatte bereits ein Jahr zuvor klargestellt, dass die Neuregelung in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht für den Bereich der Gewerberaummiete gilt (Urteil vom 27. Januar 2010, Az. XII ZR 22/07, vgl. SCHIEDERMAIR Newsletter Immobilienrecht Nr. 8, Januar 2011).

In der Literatur zum gewerblichen Mietrecht und von vielen Amts- und Landgerichten war somit auch weiterhin die Auffassung vertreten worden, dass die Neuregelung in § 556 Abs. 3 BGB kein Grund sei, die bisher herrschende Meinung aufzugeben, die für den gewerblichen Bereich noch immer ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis annahm. Zur Begründung wurde unter anderem angeführt, mit dem Ausgleich des Saldos hätten die Parteien zum Ausdruck gebracht, dass sie mit der Abrechnung einverstanden seien. Damit sei regelmäßig ein Vertrauenstatbestand geschaffen, so dass das Erheben nachträglicher Einwendungen als widersprüchliches Verhalten unbeachtlich sei.

Mit Urteil vom 12. Juli 2013 hat der für Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofes nunmehr festgestellt, dass auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses rechtfertige (Az. XII ZR 62/12). Der BGH betont dabei zunächst erneut, dass die Begründung, mit der der Bundesgerichtshof für die Wohnraummiete die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses abgelehnt habe, für den Bereich des gewerblichen Mietrechts nicht trage, da § 556 Abs. 3 BGB auf die Gewerberaummiete nicht anwendbar sei. Der BGH stellt jedoch darauf ab, dass es beim Ausgleich des Saldos bereits an den allgemeinen Voraussetzungen für das Entstehen eines Vertrages fehle. Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis setze als Vertrag das Vorliegen zweier übereinstimmender Willenserklärungen voraus. Zwar könnten diese auch durch schlüssiges Verhalten abgegeben werden. Voraussetzung hierfür sei freilich, dass die Parteien sich entsprechend vertraglich binden wollten. Hieran fehle es aber regelmäßig, so der BGH. Der Vermieter erledige mit der Auszahlung eines Guthabens an den Mieter alleine das Ergebnis seiner Berechnung. Gleiches gelte bei einem Mieter, der eine Betriebskostennachforderung begleiche.

Ausdrücklich erteilt der BGH auch dem in der Literatur angeführten Vertrauensschutzargument eine Absage. Er betont jedoch, dass es den Parteien eines gewerblichen Mietvertrages unbenommen bleibe, den Zeitpunkt der Verbindlichkeit der Betriebskostenabrechnung vertraglich zu regeln. § 556 Abs. 4 BGB, der für Mietverträge über Wohnraum entsprechende vertragliche Regelungen zum Nachteil des Mieters verbietet, findet bei der Gewerberaummiete nämlich ebenfalls keine Anwendung.

Fazit

Die Entscheidung des XII. Zivilsenats ist konsequent und steht in einer Linie zur Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates. Der XII. Senat weist den Weg zu einer rechtssicheren Abrechnung mit dem Hinweis, dass die Regelung des § 556 Abs. 4 BGB nur für den Wohnraummieter gelte. In Geschäftsraummietverträgen werden Klauseln, die eine Anerkenntnisfiktion enthalten, dagegen nicht beanstandet. Dazu müssen sie lediglich eine angemessene Widerspruchsfrist enthalten. Zugleich muss vorgesehen sein, dass der Mieter bei Übersendung der Rechnung auf seine Widerspruchsfrist und auf die Folgen seines Schweigens hingewiesen wird. Eine Widerspruchsfrist für den Mieter von vier bis sechs Wochen dürfte angemessen sein.


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Christoph M. Tegel (Autor)

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