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Einführung

Die Auswirkungen der Corona-Krise bekommt die Immobilienwirtschaft gleich nach den von Kontaktsperren und Betriebsschließungen unmittelbar betroffenen Unternehmen deutlich zu spüren. Zum 1. April 2020 ist das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ in Kraft getreten. Was das neue Gesetz und was das schon bestehende Zivilrecht für Mieter und Vermieter bedeuten, soll im Folgenden aufgezeigt werden.

Beschränkung des Rechts zur Kündigung wegen Zahlungsrückständen

Das neue Gesetz schränkt das gesetzliche außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters wegen erheblicher Zahlungsrückstände des Mieters jedenfalls für eine begrenzte Zeit von zwei Jahren ein. Dies betrifft Wohn- und Gewerberaummietverhältnisse ebenso wie Mietverhältnisse über Grundstücke und Pachtverträge. Das Kündigungsrecht ist eingeschränkt, sofern der Mieter im Zeitraum zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 die Miete nicht leistet und dies „auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht“. Eine bloße Zahlungsunwilligkeit soll nicht geschützt sein. Hinsichtlich der Beweisführung erfährt der Mieter eine Beweiserleichterung, er muss den Zusammenhang nur glaubhaft machen. Grundsätzlich ist aber dann, wenn Glaubhaftmachung für eine Partei zulässig ist, auch die Gegenpartei, hier also der Vermieter, bei der Widerlegung gleichermaßen begünstigt.

Die Bundesregierung ist ermächtigt, die Beschränkung des Kündigungsrechts ihrem Inhalte nach auch auf Rückstände zu erstrecken, die bis zum 30. September 2020 auflaufen. Am 30. Juni 2022 entfällt die Beschränkung automatisch. Ab diesem Termin kann also auch wegen noch nicht ausgeglichener Corona-Rückstände wieder gekündigt werden.

Kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen?

Ja, Verzugszinsen (9 bzw. 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz für Unternehmer bzw. Verbraucher) fallen jedenfalls grundsätzlich an. Der Gesetzgeber hat sich explizit dagegen entschieden, den Mieter schon auf der Ebene der Leistungsbeziehungen der Vertragspartner zu entlasten. Er wollte ihm nicht die Mietzahlung ersparen, sondern ihm lediglich Kündigungsschutz gewähren. Auf die Mieter kommen damit im Verzugsfall nicht unerhebliche zusätzliche finanzielle Belastungen zu.

Kann der Vermieter Ersatz seines Schadens verlangen?

Ja, der Vermieter kann jedenfalls grundsätzlich Ersatz seines auf die ausbleibenden Mietzahlungen zurückzuführenden Schadens geltend machen. Zu denken ist insofern an die Nachteile, die dem Vermieter daraus entstehen, dass er eine Grundstücksfinanzierung nicht ordnungsgemäß bedienen kann (Kündigung des Darlehensvertrages durch die Bank/ Strafzinsen).
Der Vermieter könnte ferner Schadensersatzansprüche nach schließlich doch erfolgender außerordentlicher Kündigung eines langfristigen Mietvertrages ggf. bis zur Höhe der ihm noch bis zum Ablauf der gesamten Festlaufzeit zustehenden Mieten geltend machen. Nach dem 30. Juni 2022 ist der Vermieter ja wieder zur Kündigung berechtigt, und zwar auch wegen der infolge der Corona-Krise aufgelaufenen Mietrückstände.

Kann ein Mieter die Miete mindern?

Unklar ist, ob Minderungsrechte bestehen. Die Rechtsprechung kennt den sog. „Umweltmangel“ eines Mietobjekts. Der Umweltmangel hat seine Ursache nicht in der Beschaffenheit der Mietsache selbst, sondern in sonstigen rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnissen, welche ihre Tauglichkeit zum vereinbarten Mietzweck beeinträchtigen (z.B. Sperrung des Zugangsbereichs; Schließung wegen Bauarbeiten im Nachbargebäude). Parallelen werden aktuell bereits zu Entscheidungen noch des Reichsgerichts gezogen, welche kriegsbedingte polizeiliche Untersagungen u.a. von Nachtlokalen, öffentlichen Tanzveranstaltungen oder eines Badebetriebs zum Gegenstand hatten. Das Reichsgericht bejahte jeweils einen zur Minderung berechtigenden Mangel.

Ist der Mietvertrag nach den Grundsätzen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage anzupassen?

Mieter und Vermieter sind bisher bei Vertragsabschluss regelmäßig davon ausgegangen, dass die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland während der Mietzeit jedenfalls im Großen und Ganzen fortbestehen. Die Pandemie hat diese Grundannahme in erheblichem, noch nicht absehbaren Ausmaße gestört. Fest steht aber bereits jetzt, dass es Vergleichbares in der Geschichte der Bundesrepublik noch nicht gab. Es ist daher gut denkbar, dass die Gerichte hier den Weg zu einer Vertragsanpassung über den Wegfall der Geschäftsgrundlage öffnen. Dies kann je nach Einzelfall z.B. zu Kündigungsrechten oder zu einer Anpassung der vertraglich geschuldeten Leistungen, insbesondere der Miete und vermieterseits zugesagter Baumaßnahmen führen. Dies hätte auch Konsequenzen für die Beurteilung von Verzugsfolgen und Schadensersatzansprüchen.

Fazit und Ausblick

Die neue Norm erhält Gewerbetreibenden die räumliche Grundlage ihrer unternehmerischen Tätigkeit für eine begrenzte Dauer auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten; Verbraucher werden vor dem Verlust ihrer Wohnung geschützt. Dass der Mieter weiterhin verpflichtet ist, die Miete zu zahlen, sagt das neue Gesetz nicht ausdrücklich. Freilich lässt die Gesetzesbegründung erkennen, dass der Gesetzesgeber von einer entsprechenden Pflicht trotz Corona ausgeht. Auf diesem Wege sind bestehende Rechtsinstitute wie z.B. zum „Umweltmangel“ also nicht abbedungen. Außerdem hatte der unter enormen Zeitdruck agierende Gesetzgeber nicht unbedingt die gesamte mietrechtliche Lage im Blick.

Darüber, wie sich die Rechtslage im konkreten Vertragsverhältnis im Einzelnen darstellt, kann es trotz der neuen Gesetzeslage zu langjährigen Rechtsstreitigkeiten kommen. Damit ist weder Mietern noch Vermietern gedient. Für beide wäre es vorteilhaft, wenn der Mieter auch künftig sein wirtschaftliches Geschäftsmodell am angestammten Standort fortführt. Daher wären einvernehmliche Regelungen zur angemessenen Teilung der wirtschaftlichen Folgen der angeordneten Schließungsmaßnahmen und Kontaktsperren sinnvoll. Dafür spricht auch, dass jedenfalls die unmittelbaren gesundheitlichen Risiken des Virus‘ in absehbarer Zeit überwunden sein werden. Die Parteien sollten ihre Einigung in einem Nachtrag zum Mietvertrag festhalten. Dabei ist unbedingt darauf zu achten, dass dieser Nachtrag die sog. „Schriftform“ des Mietvertrages (§ 550 BGB) wahrt. Im Übrigen sind auch insoweit („Schriftform“) gesetzliche Neuerungen bereits angekündigt. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

  


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Dr. Christine Bunzel (Autorin)
Dr. Klaus J. Müller
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Christoph M. Tegel
Dr. Christian Waller, LL.M. Eur.


Wir möchten darauf hinweisen, dass die allgemeinen Informationen in diesem Newsletter eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.