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Hintergrund

Nahezu jeder mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossene Mietvertrag steht unter dem Damoklesschwert vorzeitiger Kündigung durch Vermieter oder Mieter. Diese Kündigung ermöglicht § 550 BGB. Danach gilt ein längerfristiger Mietvertrag nach Ablauf eines Jahres (trotz einer an sich vereinbarten, sagen wir, zehnjährigen Laufzeit) als auf unbestimmte Zeit eingegangen und ist ohne Rücksicht auf diese Laufzeit ordentlich kündbar, wenn er nicht „in schriftlicher Form“ abgeschlossen wurde. Dabei leuchtet die Maßgabe eines schriftlichen Mietvertrages auf den ersten Blick natürlich ohne weiteres ein. Doch haben unsere Gerichte mit deutscher Gründlichkeit im Laufe der Jahrzehnte aus dem einfachen Wort „Schriftform“ einen nahezu unübersehbaren Kanon an unterschiedlichen Anforderungen herausgelesen. Mit der reinen schriftlichen Abfassung hat das nichts mehr zu tun. Besonders tückisch und fehleranfällig sind der Umgang mit Anlagen oder Nachträgen oder auch begleitende Korrespondenz mit inhaltlichem Bezug zum Mietvertrag. So kann selbst ein unbedachter E-Mail-Verkehr zu einem Schriftformmangel des Mietvertrages führen. Sind hier nicht ständig versierte Fachjuristen eingeschaltet, droht ganz schnell die Unwirksamkeit der vorgesehenen langen Laufzeit. Sogenannte Heilungsklauseln, mit denen vorausschauende Vertragsgestalter helfen wollten, hat der Bundesgerichtshof unlängst auch gekippt. Fazit derzeit: das Schriftformthema birgt ein großes wirtschaftliches Risiko und bringt erhebliche Planungsunsicherheit für beide Parteien mit sich. Der Mieter muss um seine räumliche Existenzgrundlage bangen, der Vermieter um seine Rendite. Vernünftige und belastbare Standort- und Investitionsentscheidungen setzen dagegen Rechtssicherheit voraus. Damit ist die jederzeitige – nicht fristgebundene – Lösungsmöglichkeit des geltenden Rechts nur schwer vereinbar. Der Sache nach trifft das vor allem Gewerberaummietverträge. Im Wohnungsmietrecht ist das Thema nicht so bedeutsam. Das liegt vor allem daran, dass dort sowohl die zeitliche Befristung als auch die ordentliche Kündigung ohnehin viel schärferen Voraussetzungen unterliegen als im Gewerberaummietrecht.

Die neue Gesetzesinitiative

In seiner letzten Sitzung im alten Jahr, am 20. Dezember 2019, hat der Bundesrat den „Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht“ beschlossen. Der Kern besteht im Wesentlichen darin: die Kündigung wegen Schriftformmangels wird ganz auf ihren ursprünglichen Zweck beschränkt, nämlich nur einem Erwerber der betreffenden Immobilie zugestanden, und diesem auch nur innerhalb von drei Monaten, nachdem er von dem schriftformwidrig abgeschlossenen Mietvertrag Kenntnis erlangt hat. Den ursprünglichen Mietvertragsparteien wird das Recht zur vorzeitigen Kündigung wegen Schriftformmangels dagegen entzogen. Ferner bekommt der Mieter der Immobilie ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung (mit der Rechtsfolge ihrer Unwirksamkeit), wenn er binnen zwei Wochen nach Zugang „widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt.“ Schließlich wird die Kündigung wegen Schriftformverstößen, zu denen es erst nach dem Erwerb gekommen ist, ganz ausgeschlossen. All dies will man dadurch ins Werk setzen, das man den jetzigen § 550 BGB ersatzlos streicht und einen neuen § 566 Abs. 3 in das BGB einfügt.

Bewertung und Ausblick

Was einfacher gemacht wird, wird meist besser gemacht. So auch hier. Kompliziert ist das Recht im Allgemeinen und das Mietrecht im Besonderen genug. Von daher ist die vorgeschlagene Änderung (auf Initiative des Landes Nordrhein-Westfalen) sehr zu begrüßen. Sie schafft außerdem eine verlässliche und interessengerechte Lösung für einen Bereich, der aus dem Ruder gelaufen war und im Grunde jeden längerfristigen gewerblichen Mietvertrag und somit auch jede Transaktion mit vermieteten Immobilien überschattete.

Das Gesetz muss freilich noch vom Bundestag beschlossen werden, um in Kraft treten zu können. Da es sich bei dem Entwurf um eine Initiative des Bundesrats handelt, ist die Bundesregierung hier (anders als bei den meisten Gesetzen) nicht inhaltlich tätig gewesen und leitet den Entwurf lediglich an den Bundestag zur Beschlussfassung weiter. Sie kann aber binnen sechs Wochen eine Stellungnahme dazu abgeben.

Nach unserer Einschätzung wird die vorgeschlagene Gesetzesänderung beschlossen werden, vielleicht noch mit der einen oder anderen Feinjustierung im weiteren Gesetzgebungsverfahren. Besonders spannend dürfte insoweit der zeitliche Anknüpfungspunkt für das neue Recht werden. Vorzugswürdig wäre hier eine Anwendung nicht nur auf künftige, sondern auch schon auf bestehende Verträge. Technisch könnte man das über die Regelung erreichen, dass der entscheidende Zeitpunkt die Kündigung ist, nicht der Vertragsschluss. Wir halten Sie auf dem Laufenden!


Für Fragen zu diesem Newsletter oder zu sonstigen immobilienrechtlichen Themen stehen Ihnen gern folgende Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner zur Verfügung:

Dr. Christine Bunzel
Dr. Klaus J. Müller (Autor)
Frank David Endebrock
Christoph M. Tegel
Dr. Christian Waller, LL.M. Eur.


Wir möchten darauf hinweisen, dass die allgemeinen Informationen in diesem Newsletter eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.