"Gute Beratung setzt einen verlässlichen Informationsfluss voraus. Als vertrauensvoller Partner schaffen wir mehr als nur durchgehende Kostentransparenz."
Newsletter Kanzlei Schiedermair

Newsletter

Entwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften („Referentenentwurf“)

Am 8. Mai 2019 hat das Bundesfinanzministerium den Referentenentwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften („Referentenentwurf“) den Verbänden zur Stellungnahme zugeleitet. Neben Regelungen zur steuerlichen Förderung einer umweltfreundlichen Mobilität sowie Anpassungen im Bereich der Umsatzsteuer enthält der Referentenentwurf nunmehr die schon lange erwartete Grunderwerbsteuerreform für sog. Share-Deals. Ziel der Reform ist es, die in der Praxis übliche Gestaltung der gestreckten Übertragung von Anteilen an grundstückshaltenden Personengesellschaften unattraktiv zu machen und angebliche „Gerechtigkeitslücken“ im Zusammenhang mit grundstückshaltenden Kapitalgesellschaften zu schließen. Der Referentenentwurf setzt nunmehr die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe um, die Steuervermeidungen im Zusammenhang mit der Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften erschweren soll.

Zentrale Inhalte der Grunderwerbsteuerreform

Kernpunkte der Grunderwerbsteuerreform sind folgende Änderungen:

  • Absenkung der Beteiligungsquoten in §§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG von derzeit mindestens 95% auf künftig mindestens 90%.
  • Verlängerung der Fristen in § 1 Abs. 2a, §§ 5 bis 7 GrEStG von derzeit fünf auf künftig zehn Jahre.
  • Ausweitung des Besteuerungsregimes für Anteilseignerwechsel an Personengesellschaften auf Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG-E): Übergang von mindestens 90% der Anteile auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren. Steuerschuldnerin ist die grundstückshaltende Kapitalgesellschaft.
  • Verlängerung der Vorbehaltsfrist in § 6 Abs. 4 GrEStG von derzeit fünf auf künftig 15 Jahre für Fälle des sog. „gestreckten Erwerbs“.
  • Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage anstelle der Gegenleistung auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen (§ 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 GrEStG-E).
  • Aufhebung der Begrenzung des Verspätungszuschlags (§ 19 Abs. 6 GrEStG-E).
  • Die Neuregelungen finden grundsätzlich auf Erwerbsvorgänge Anwendung, die nach dem 31. Dezember 2019 verwirklicht werden (§ 23 Abs. 17 GrEStG-E). Allerdings enthält der Gesetzesentwurf umfangreiche Übergangsregelungen in § 23 Abs. 18 bis 24 GrEStG-E, die auch bereits bestehende Fallgestaltungen tangieren können.

Praxisrelevante Fallgestaltungen

Fallbeispiel 1

An der grundstückshaltenden Immobilien-KG ist A als Kommanditist zu 100% und die Komplementär-GmbH zu 0% beteiligt. Im Jahr 2014 (Abwandlung: 2017) veräußert A 94,9% der Anteile an der Immobilien-KG und alle Anteile an der Komplementär-GmbH an B. Im Jahr 2021 überträgt A die verbleibenden 5,1% an B.

Lösungshinweise:

  • Nach § 1 Abs. 2a GrEStG-E unterliegt der Grunderwerbsteuer der unmittelbare oder mittelbare Übergang von mindestens 90% der Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft innerhalb von 10 Jahren auf neue Gesellschafter.
  • Mit der Übertragung der 5,1%-Anteile auf B wird sowohl im Ausgangssachverhalt als auch in der Abwandlung § 1 Abs. 2a GrEStG-E erfüllt, da innerhalb der letzten 10 Jahre insgesamt 100% der Anteile auf neue Gesellschafter übergegangen sind.
  • Allerdings bleibt nach der Übergangsregelung in § 23 Abs. 18 S. 1 GrEStG-E die Übertragung der 94,9% auf B im Ausgangssachverhalt unberücksichtigt, da zum 31. Dezember 2019 nach altem Recht die Fünf-Jahresfrist bereits abgelaufen war und B mit Ablauf des 31. Dezember 2019 auch nicht mehr als neuer Gesellschafter qualifiziert wird. Auch nach § 1 Abs. 2a GrEStG in der jetzigen Fassung, die nach § 23 Abs. 19 GrEStG-E weiter gilt, wird keine Grunderwerbsteuer ausgelöst, da die Übertragung der 5,1% Anteile nach Ablauf der fünf Jahre erfolgte.
  • In Folge der Anteilsübertragung wird aber § 1 Abs. 3 GrEStG ausgelöst. Nach § 23 Abs. 24 GrEStG-E ist die bisherige fünfjährige Vorbehaltsfrist des § 6 Abs. 4 GrEStG maßgeblich, da zum Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung des Gesetzesentwurfs diese bereits abgelaufen war. Daher wird im Ergebnis nur Grunderwerbsteuer auf 5,1% der Beteiligung erhoben.
  • In der Abwandlung qualifiziert B sich nicht als Altgesellschafter, da die Fünf-Jahresfrist zum 31. Dezember 2019 noch nicht abgelaufen war. Vertrauensschutz genießt A nicht, so dass nach § 1 Abs. 2a GrEStG Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Eine anteilige Nichterhebung der Steuer nach § 6 Abs. 3 GrEStG kommt ebenfalls nicht in Betracht, da die nunmehr geltende 15-jährige Vorbehaltsfrist nach § 6 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 GrEStG-E nicht erfüllt ist. Im Ergebnis wird Grunderwerbsteuer auf den vollen Grundbesitzwert erhoben.
  • Fazit: Für die Fallgestaltungen, in denen bei Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung die Fünfjahresfristen in § 1 Abs. 2a GrEStG sowie § 6 Abs. 4 GrEStG bereits abgelaufen sind, gewährt die vorgesehene Übergangsregelung Vertrauensschutz. Daher empfiehlt es sich, bestehende Strukturen zu überprüfen und ggf. im Hinblick auf die Gesetzesänderungen anzupassen.

Fallbeispiel 2

An der grundstückshaltenden Immobilien-GmbH war A zu 100% beteiligt. Im Jahr 2014 veräußert A 85% der Anteile an der Immobilien-GmbH an B. Im Jahr 2021 überträgt A die verbleibenden 15% an einen weiteren Gesellschafter C.

Abwandlung (1): A veräußert im Jahr 2014 94,9% und im Jahr 2021 5,1% an B.
Abwandlung (2): Im Jahr 2014 veräußert A 94,9% an B und im Jahr 2021 5,1% an C.

Lösungshinweise:

  • Nach § 1 Abs. 2b GrEStG-E unterliegt der Grunderwerbsteuer der unmittelbare oder mittelbare Übergang von mindestens 90% der Anteile an einer grundstückshaltenden Kapitalgesellschaft innerhalb von 10 Jahren auf neue Gesellschafter. Folglich löst die Anteilsübertragung im Jahr 2021 Grunderwerbsteuer aus.
  • Da es bisher den Tatbestand des § 1 Abs. 2b GrEStG-E nicht gab, kann nicht auf einen Vertrauensschutz bildenden Fristablauf abgestellt werden. Insoweit enthält der Gesetzesentwurf auch keine entsprechende Übergangsregelung, so dass im Ausgangsfall und im Grundfall die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2b GrEStG erfüllt sind.
  • Die Besonderheit der Abwandlung (1) und (2) besteht darin, dass bereits 2014 die 90%-Grenze überschritten wurde und durch die Übertragung von 5,1% kein zweites Mal überschritten werden kann.
  • In der Abwandlung (1) ist § 1 Abs. 2b GrEStG-E nicht erfüllt, da die 90%-Grenze bereits mit der erstmaligen Übertragung in 2014 überschritten wurde. Auch § 1 Abs. 3 GrEStG-E ist nicht erfüllt, denn auch hier war die 90%-Grenze in 2014 überschritten worden. Nach § 23 Abs. 20 GrEStG-E bleibt allerdings § 1 Abs. 3 GrEStG in der jetzigen Fassung anwendbar. Durch die Übertragung der 5,1% der Anteile wird nun erstmals die 95%-Grenze überschritten, so dass nunmehr eine Anteilsvereinigung gegeben ist und Grunderwerbsteuer in voller Höhe entsteht.
  • In der Abwandlung (2) ist § 1 Abs. 2b GrEStG-E ebenfalls nicht erfüllt, da die 90%-Grenze bereits mit der erstmaligen Übertragung in 2014 überschritten wurde. Auch der nachrangige Ergänzungstatbestand des § 1 Abs. 3 GrEStG-E ist nicht einschlägig, weil bereits mehr als 90% der Anteile in 2014 übertragen wurde. Ebenso ist § 1 Abs. 3 GrEStG in der jetzigen Fassung, der nach § 23 Abs. 20 GrEStG-E weiterhin anwendbar bleibt, nicht erfüllt, da die 5,1%-Anteile an einen neuen Gesellschafter C übertragen werden und somit durch die Übertragung nicht zu mindestens 95% vereinigt werden. In der Abwandlung (2) sollte daher keine Grunderwerbsteuer ausgelöst werden.
  • Fazit: Möglicherweise ergibt sich ein Gestaltungsspielraum, indem durch rechtzeitige Übertragung von Anteilen schon vor Inkrafttreten der Gesetzesänderungen die 90%-Grenze erreicht wird.

Fallbeispiel 3

An der grundstückshaltenden Immobilien-GmbH & Co. KG ist A zu 100% beteiligt. Im Jahr 2020 veräußert A 89% der Anteile an der Immobilien-GmbH & Co. KG an B. Nach 15 Jahren übt B eine Call-Option aus und erwirbt die verbleibenden 11% von A.

Abwandlung: Die grundstückshaltende Immobilien-GmbH & Co. KG ist eine GmbH.

Lösungshinweise:

  • Die Übertragung von 89% der Anteile an der Immobilien-GmbH & Co. KG löst nach § 1 Abs. 2a GrEStG-E keine Grunderwerbsteuer aus, da die Beteiligungsgrenze von 90% nicht überschritten wird.
  • Mit Optionsausübung tritt nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG-E eine Anteilsvereinigung in der Hand des B ein, die der Grunderwerbsteuer unterliegt. Da B bereits seit 15 Jahren (bisher galten hier fünf Jahre!) an der Immobilien-GmbH & Co. KG beteiligt ist, wird nach § 6 Abs. 3, 4 GrEStG-E nur Grunderwerbsteuer auf 11% der Bemessungsgrundlage erhoben.
  • In der Abwandlung löst die Übertragung von 89% der Anteile an der Immobilien-GmbH nach § 1 Abs. 2b GrEStG-E keine Grunderwerbsteuer aus, da die Beteiligungsgrenze von 90% nicht überschritten wird.
  • Mit Optionsausübung wird § 1 Abs. 2b GrEStG-E nicht erfüllt, da die 10 Jahresfrist abgelaufen ist. Allerdings liegt nun eine Anteilsvereinigung in einer Hand nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG vor. Die Nichterhebungsvorschriften der §§ 5, 6 GrEStG finden auf Kapitalgesellschaften keine Anwendung, so dass Grunderwerbsteuer in voller Höhe entsteht.
  • Fazit: Insgesamt werden die Möglichkeiten eines grunderwerbsteueroptimierten Erwerbs von Anteilen an grundstückshaltenden Gesellschaften erheblich eingeschränkt. Ob sich ein zeitlich gestreckter Erwerb von Anteilen an grundstückshaltenden Personengesellschaften in der Praxis bewähren wird, muss sich zeigen. Die Haltefrist beträgt nunmehr 15 Jahre.

Sollten Sie zu diesem Newsletter oder zu sonstigen steuerrechtlichen Themen Fragen haben, wenden Sie sich gern an folgende Ansprechpartner unseres Steuerrechts-Teams:

Dr. Georg Renner (Autor)
Hans-Peter Hansen
Annett Wenzel
Dr. Christian Waller

Wir möchten darauf hinweisen, dass die allgemeinen Informationen in diesem Newsletter eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen.