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Einführung

Mietverträge werden gemeinhin nicht notariell beurkundet, sondern nur schriftlich abgefasst. An sich kann ein Mietvertrag nach der Grundvorstellung des BGB sogar mündlich zustande kommen. Für alle Wohn- und Geschäftsraummietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr gelten sollen, ist freilich die gesetzliche Schriftform der §§ 578, 550 BGB zu beachten. Wird diese Schriftform nicht gewahrt, gilt eine etwa vereinbarte Fünf- oder gar Zehnjahreslaufzeit nicht. Vielmehr kann der Mietvertrag dann jederzeit ordentlich gekündigt werden. Er wird also so behandelt, als sei er unbefristet abgeschlossen worden. Das ist alles bekannt und das Thema „Schriftform“ und seine Verästelungen gehört zum täglichen Brot jedes mit der Verwaltung und Vermietung von Wohn- und Gewerberaumobjekten befassten Praktikers. Nicht so häufig dagegen kommt es vor, dass der Mietvertrag notariell beurkundet werden muss. Ein neues Urteil des OLG Stuttgart vom 28. Juli 2014 – Az. 5 U 40/14 – gibt Anlass, dies in Erinnerung zu rufen. Das OLG Stuttgart konnte sich in seinem Urteil auf die gefestigte sogenannte „Stehen-und-Fallen-Rechtsprechung“ des BGH stützen und wendet diese auf eine neue – bisher noch nicht entschiedene – Fallgestaltung an.

„Stehen-und-Fallen-Rechtsprechung“ des BGH

Mietverträge sind ausnahmsweise dann notariell zu beurkunden, wenn im Zuge ihres Abschlusses auch Verpflichtungen übernommen werden, die ihrerseits beurkundungsbedürftig sind. Schulfall ist das im Mietvertrag enthaltene Optionsrecht des Mieters, das vermietete Grundstück zu erwerben. Denn nach § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB muss ein Vertrag notariell beurkundet werden, in dem sich eine Vertragspartei verpflichtet, ein Grundstück zu erwerben oder zu übertragen. Und der Vermieter geht eine derartige Verpflichtung bei entsprechender Ausgestaltung des Optionsrechts des Mieters ein. Wird die notarielle Beurkundung versäumt, ist der Mietvertrag nichtig. Die gesetzliche Formvorschrift gilt aber nicht nur, wenn Mietvertrag und grundstücksbezogene Verpflichtung in einem Schriftstück zusammengefasst werden. Sie strahlt nach der Rechtsprechung vielmehr auch auf alle Vereinbarungen aus, die zwar gesondert eingegangen werden, mit der Grundstückserwerbs- oder Grundstücksübertragungsverpflichtung aber eine rechtliche Einheit bilden, und zwar so, dass sie „miteinander stehen und fallen“ sollen (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1986 – Az. V ZR 247/85 –, NJW 1987, 1069). Es spielt daher, um bei der gerade erwähnten Option zu bleiben, keine Rolle, ob die Kaufoption im Mietvertrag selbst enthalten ist oder ob Mietvertrag und Optionsvertrag zwei gesonderte Dokumente sind (mit unter Umständen auch nicht vollständig identischem Vertragsparteienkreis). Denn für die rechtliche Einheit, das „Stehen-und-Fallen“, lässt der BGH schon genügen, dass auch nur eine der Vertragsparteien den entsprechenden Einheitlichkeitswillen erkennen lässt und die andere Partei ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt (BGH, a.a.O., m.w.N., ständige Rechtsprechung). Weitere Standardfälle sind neben der Kaufoption des Mieters etwa auch sogenannte Sale-and-lease-back-Transaktionen. Hier wird ein Grundstück verkauft, dann aber vom Verkäufer wieder zurückgemietet. Das schafft einerseits Liquidität und ermöglicht anderseits gewinnmindernde Betriebsausgaben. Nicht vergessen darf man dabei aber, dass der Mietvertrag wegen des engen Zusammenhangs mit dem Grundstückskauf notariell zu beurkunden ist.

Das neue Urteil: Verrechnung der Miete mit Kaufpreis aus später geplantem Grundstückskaufvertrag

Das OLG Stuttgart hat am 28. Juli 2014 – Az. 5 U 40/14 – über eine weitere Fallgestaltung entschieden und auch sie der „Stehen-und-Fallen“-Kategorie zugerechnet: Bei Abschluss des Mietvertrages war der Grundstückskauf ausweislich der Mietvertragsurkunde zwar bereits ein Thema. Es stand dort nämlich drin, dass das anfänglich nur für drei Monate gemietete Grundstück bis zu einem bestimmten Termin käuflich erworben werde; falls es bis dahin aber nicht zu einem Kaufabschluss komme, werde das Mietverhältnis zunächst auf fünf Jahre fest abgeschlossen. Bei dieser Sachlage handelt es sich nicht um eine beurkundungsbedürftige Kaufoption im oben diskutierten Sinne. Denn diese Klausel schafft keine belastbare Verpflichtung zum Erwerb oder zur Übertragung. Im Zuge der Beweisaufnahme hatte das zunächst angerufene Landgericht jedoch, vorwiegend durch Zeugenaussagen, folgende weitere Feststellungen zum Sachverhalt getroffen (an die das OLG gebunden war): Von Anfang an sei der Verkauf des Grundstückes an die Mieterin beabsichtigt gewesen und nur deswegen sei eine Miethöhe weit über dem Marktniveau vereinbart worden. Mieter und Vermieter hätten die weitere Abrede getroffen, dass die überhöhten Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis anzurechnen seien. Eigentlich habe es sich somit bei dem Löwenanteil der Miete um Anzahlungen auf den Kaufpreis aus dem später abzuschließenden Grundstückskaufvertrag (der freilich nie zustande kam) gehandelt. Das OLG Stuttgart folgert aus dieser Verknüpfung, dass es zwischen dem Mietvertrag und dem Erwerb des Grundstückes nicht nur einen wirtschaftlichen Zusammenhang gab, sondern dass beide Verträge im Sinne der oben zitierten BGH-Rechtsprechung miteinander stehen und fallen sollten. Durch die überhöhten Mietabreden habe das Vertragswerk zudem einen indirekten Zwang zum Abschluss des Kaufvertrages bewirkt. Der geschlossene Mietvertrag habe also notariell beurkundet werden müssen. Er sei daher nichtig, weil man dies versäumt habe. Das OLG wies die Klage auf Nachzahlung der (hohen) Miete daher ab. Es hielt lediglich einen (durch die Zahlung der niedrigeren „Miete“ bereits erfüllten) Anspruch auf Wertersatz für die gezogenen Nutzungen aus Bereicherungsrecht für gegeben.

Fazit

Das neue Urteil des OLG Stuttgart ist bemerkenswert. Es unterscheidet sich von allen anderen Fällen des „Stehen-und-Fallen“-Genres auffällig dadurch, dass es hier keine ausdrückliche vertragliche Verpflichtung zum Erwerb oder zur Veräußerung eines Grundstückes gegeben hatte, sondern allein die Absicht der Parteien, ein Grundstück zu veräußern bzw. zu erwerben. Hier bestand die rechtliche Einheit des Mietvertrages also nicht mit einer Grundstückserwerbs- oder Grundstücksveräußerungsverpflichtung, sondern nur mit der bloßen Absicht dazu. Die bloße Absicht ist aber ihrerseits nicht beurkundungsbedürftig, weil ihr der rechtliche Bindungscharakter definitionsgemäß fehlt. Dass sich, wie das OLG Stuttgart annimmt, aus dem „Stehen-und-Fallen“ des Mietvertrages mit einer selbst nicht beurkundungsbedürftigen Absicht eine Beurkundungsbedürftigkeit des Mietvertrages ergeben soll, ist freilich gewagt. Gleichwohl ist die Entscheidung im Ergebnis richtig. Denn hier kam noch ein weiterer Aspekt – den auch das OLG Stuttgart zwar etwas beiläufig, aber dennoch zutreffend erwähnt – hinzu: Durch die deutlich über dem Marktniveau liegenden Mietzahlungen (wegen der Kaufpreisverrechnungsabrede) baute sich mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses ein immer stärkerer Druck bei dem Mieter dahin auf, tatsächlich auch das Grundstück zu erwerben. Denn nur dann sollte er ja in den Genuss der Verrechnung der überhöhten Mietzahlungen mit dem Kaufpreis kommen, sein bislang zu viel gezahltes Geld also zurückerhalten. Ein derartiger wirtschaftlicher Druck und seine mittelbare Bindungswirkung als eigenständige Formbedürftigkeitskategorie sind schon seit langem in der BGH-Rechtsprechung anerkannt. Jedenfalls belegt das neue Urteil eindringlich, dass Mietvertragsparteien eine notarielle Beurkundung dann stets sorgfältig prüfen sollten, wenn sie im Mietvertrag oder auch nur im Zusammenhang mit dessen Abschluss Absprachen mit Auswirkung auf Erwerbs- oder Veräußerungsverpflichtungen hinsichtlich des gemieteten Grundstücks treffen.


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Dr. Christine Bunzel
Christoph M. Tegel
Dr. Klaus J. Müller (Autor)

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