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Einführung

Die Mietvertragsparteien vereinbaren regelmäßig, Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umzulegen, obwohl nach den Regelungen des BGB der Vermieter diese zu tragen hat. Meist sehen die Parteien Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vor, über die der Vermieter jährlich abzurechnen hat. In einem nun veröffentlichten Urteil hat der Bundesgerichtshof zu der Frage Stellung genommen, ob die Ausübung eines vertraglich vereinbarten einseitigen Rechtes des Vermieters, die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen anzupassen, die gesetzliche Schriftform des Mietvertrages im Sinne der §§ 578, 550 BGB beeinträchtigt. Wird die Schriftform eines (für eine feste Laufzeit abgeschlossenen) Mietvertrages nicht gewahrt, gilt das Mietverhältnis als unbefristet und kann jederzeit ordentlich gekündigt werden.

Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Mit Urteil vom 5. Februar 2014 (Az.: XII ZR 65/13) hat der für Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat über folgenden Sachverhalt entschieden:

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über noch zu errichtende Büro- und Lagerflächen auf fünf Jahre fest abgeschlossen. Der Vertrag sollte am 31. August 2010 enden, sofern die Mieterin nicht ein ihr zustehende Optionsrecht ausüben würde. Im Mietvertrag hatten die Parteien Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart. Hierzu enthält der Vertrag folgende Regelung:

„Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszugleichen. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, darf seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden.“

Nach Ablauf des ersten Mietjahres rechnete die Vermieterin über die Nebenkostenvorauszahlungen ab. Dabei teilte sie der Mieterin mit, dass die Nebenkosten deutlich höher seien als angenommen und deshalb eine Anpassung der Vorauszahlungen von monatlich gut EUR 2.000,00 auf monatlich rund EUR 3.400,00 notwendig sei. Die Mieterin zahlte zwar die neuen Nebenkostenvorauszahlungen, knapp zwei Jahre später kündigte sie jedoch das Mietverhältnis zum 30. September 2009, obwohl vertraglich die feste Laufzeit bis zum 31. August 2010 vereinbart war.

In der Folge erhob die Vermieterin gegen die Mieterin Klage unter anderem auf Zahlung der Miete für Oktober 2009, da die Mieterin sich unter Verweis auf ihre Kündigung weigerte, diese zu zahlen. Mit seinem Urteil vom 5. Februar 2014 gab der Bundesgerichtshof der Klage der Vermieterin recht. Zunächst bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach es bei der Vermietung vom Reißbrett ausreichend ist, wenn sich – wie hier – Beginn und Ende der Mietzeit zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben.

Zweck des § 550 BGB: Schutz des Grundstückserwerbers

Sodann stellt der XII. Zivilsenat fest, dass die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung durch einseitige Erklärung der Vermieterin nicht zu einer Beeinträchtigung der Schriftform des Mietvertrages geführt habe, obwohl die Parteien keinen der Form der §§ 578, 550 BGB entsprechenden Nachtrag geschlossen hätten. Bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag müssten zwar die wesentlichen Vertragsbedingungen aus dem Mietvertrag ersichtlich sein, der Senat verweist aber darauf, dass die Regelungen zur Dauer der Mietzeit dann die Schriftform wahren, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus dem Vertragstext ergäben. Dies sei hier der Fall, da die Parteien nicht nur die vertragliche Laufzeit festgelegt und als Vertragsbeginn den Übergabezeitpunkt bestimmt, sondern darüber hinaus mit dem 31. August 2010 im Vertrag ein konkretes Datum vereinbart hätten, zu dem der Vertrag enden solle.

Der Senat betont jedoch, dass es eine Reihe von Fällen gebe, in denen die §§ 578, 550 BGB den gesetzlichen Zweck nicht umfassend gewährleisten könnten, einem späteren Grundstückserweber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den dieser kraft Gesetzes eintritt. Dies gelte unter anderem für die für den Erwerber wichtige Kenntnis, bis wann ein Mietverhältnis bestehe. Enthalte der Mietvertrag etwa eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters, könne der Erwerber dem Vertrag allein nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option ausgeübt habe oder nicht, so dass über die Laufzeit des Mietverhältnisses Ungewissheit bestehen könne. Der Erwerber, so der XII. Zivilsenat, sei aber durch die aus dem Vertragstext ersichtliche Option gewarnt; es sei ihm daher zuzumuten, sich beim Verkäufer oder beim Mieter zu erkundigen.

Hiervon ausgehend ordnet der Senat die vorliegende Regelung ein: Der Mietvertrag eröffne dem Vermieter das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Eine solche Regelung, so der Senat, solle eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und sei daher gerade auch bei einem für mehrere Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag sinnvoll. Der BGH betont, dass die entsprechende Erklärung des Vermieters ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption aber nicht Bestandteil des von §§ 578, 550 BGB geforderten Vertragstextes sein könne. Auch hier sei dem Schutzbedürfnis eines Grundstückserwerbers ausreichend Rechnung getragen. Die vertragliche Bestimmung weise ihn deutlich darauf hin, dass eine Veränderung der Höhe der Vorauszahlung erfolgt sein könne.

Kommentar

Die Entscheidung des XII. Zivilsenates darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Weg zur Anpassung der Vorauszahlungen über eine einseitige Erklärung des Vermieters nur eröffnet ist, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält, die es dem Vermieter erlaubt, einseitig die Vorauszahlungen anzupassen. Enthält der Vertrag keine Bestimmung dazu, was gelten soll, wenn sich Nebenkostenvorauszahlungen wiederholt als zu hoch oder zu niedrig erweisen und wollen die Mietvertragsparteien eine Anpassung der Vorauszahlungen vornehmen, so bedarf es dazu in der Tat eines Nachtrages zum Mietvertrag, der der Schriftform der §§ 578, 550 BGB zu entsprechen hat.


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Christoph M. Tegel

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