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Einführung

Geweberaummietverträge sehen häufig vor, dass der Mieter zu einer Aufrechnung und Zurückbehaltung gegenüber der Forderung des Vermieters auf Zahlung der Miete und Nebenkosten nur berechtigt ist, wenn die Forderungen des Mieters entweder unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind.

Es handelt sich bei diesen Formulierungen regelmäßig um Klauseln, die einer gerichtlichen Inhaltskontrolle nach den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) (§§ 307 ff. BGB) unterliegen. Gewerberaummietverträge werden von Vermietern häufig standardisiert und für mehrere Mietverhältnisse genutzt. Individuell ausgehandelte Mietverträge bilden - von einzelnen Klauseln abgesehen - in der Praxis die Ausnahme.

Problem

Ein Urteil des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 7. April 2011 (Az: VII ZR 209/07) aus dem Bereich des Architektenrechts brachte Unsicherheit hinsichtlich der rechtlichen Zulässigkeit von solchen Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsklauseln in Gewerberaummietverträgen. Der BGH hatte entschieden, dass die von einem Architekten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Architektenvertrages verwandte Klausel folgenden Inhalts:

„Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig"

unwirksam ist. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte der Auftraggeber einen Architekten mit der Errichtung eines Einfamilienhauses beauftragt. Der Auftraggeber rechnete in der Folge gegenüber der Honorarforderung des Architekten mit Schadensersatzansprüchen wegen mangelhafter Planung und Bauüberwachung auf. Daraufhin klagte der Architekt sein Honorar ein.

Der BGH verwarf mit diesem Urteil eine vielfach in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte vertretene Auffassung, die ein Aufrechnungsverbot in AGB als wirksam ansah. Nach Ansicht des BGH benachteilige eine derartige Klausel den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Durch die Klausel werde der Auftraggeber gezwungen, eine mangelhafte oder unfertige Leistung in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungskosten zustünden. Hierdurch werde in die gesetzlich geregelte Verknüpfung von Leistung und Gegenleistung in unzumutbarer Weise eingegriffen. Das gesetzlich geregelte Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 BGB) des Bestellers führe dazu, so der BGH, dass ein Honoraranspruch nicht durchsetzbar sei, wenn die Leistung mangelhaft erbracht werde. Wenn das Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers sich nicht in einer bloßen Abwehr des Honoraranspruchs erschöpfe, sondern darüber hinaus auf Zahlung gerichtet sei (hier: Schadensersatz), könne dies nicht dazu führen, dass die Honorarklage des Architekten nunmehr durchsetzbar sei. Das Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers könne durch AGB nicht ausgeschlossen werden.

In der Literatur wurde in der Folge die Auffassung vertreten, dass inhaltsgleiche Klauseln auch in Geweberaummietverträgen künftig womöglich nicht mehr zulässig seien.

Entscheidungen

Das Oberlandesgericht (OLG) Celle und das Landgericht (LG) Köln hatten nunmehr erstmals Gelegenheit, sich im Rahmen einer Entscheidung zum Gewerberaummiet- bzw. -pachtrecht mit dem Urteil des BGH vom 7. April 2011 auseinanderzusetzen. Beide Gerichte (LG Köln, Urteil vom 7. März 2012, Az.: 32 O 353/11; OLG Celle, Urteil vom 22. März 2012, Az.: 2 U 127/11) gehen übereinstimmend davon aus, dass die Entscheidung des BGH vom 7. April 2011 nicht auf das Recht der Gewerberaummiete übertragbar ist und erachten Klauseln für wirksam, die das Aufrechnungsrecht des Mieters/Pächters auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränken.

Das LG Köln begründet seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass das Gesetz in § 309 Nr. 3 BGB - selbst bei der Verwendung von AGB gegenüber Verbrauchern - vorsehe, dass eine Klausel wirksam sei, die die Aufrechnungsbefugnis auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränke. Die Interessenlage sei nicht vergleichbar mit der des Werkvertragsrechts: Der Vermieter von Geweberaum sei zur Bewirtschaftung und Finanzierung auch der laufenden Kosten des Mietobjekts auf den monatlich regelmäßig eingehenden Mietzins angewiesen. Demgegenüber erbringe der Architekt im Wesentlichen Leistungen geistiger Natur, welche nicht in gleichem Maße einer Vorfinanzierung bedürften. Zwar habe auch der Architekt laufende Kosten, wie Büromiete, Angestellte etc.; deren Begleichung könne er jedoch durch Annahme mehrerer Aufträge, welche sich regelmäßig überschnitten, sicherstellen.

Das OLG Celle begründet seine Entscheidung damit, dass der Entscheidung des BGH vom 7. April 2011 ein (einziges) Abrechnungsverhältnis aus einem Werkvertrag zugrunde gelegen habe, was zur Folge gehabt habe, dass der Bestseller gezwungen gewesen sei, eine mangelhafte Leistung in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungskosten zustünden. Hierin sei ein Eingriff in das Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu sehen. Demgegenüber handele es sich bei dem vom OLG zu beurteilenden Fall nicht um ein einzelnes Abrechnungsverhältnis, sondern um laufende Zahlungen aus einem Dauerschuldverhältnis (Pacht). Durch das im Pachtvertrag geregelte Aufrechnungsverbot werde nicht in das Gegenseitigkeitsverhältnis der Hauptpflichten aus dem Vertrag (Zahlung der Pacht einerseits - zur Verfügung stellen der Pachtfläche andererseits) eingegriffen.

Dies lag daran, dass in dem vom OLG Celle zu beurteilenden Fall der Pächter mit einer Überzahlung aus den Pachtmonaten Januar 2007 bis November 2010 gegenüber dem Zahlungsanspruch des Verpächters aus den Pachtmonaten Dezember 2010 bis Mai 2011 die Aufrechnung erklärt hatte. Insoweit war das Gegenseitigkeitsverhältnis der jeweiligen Leistungen nicht betroffen.

Des Weiteren verweist das OLG Celle auf den für Gewerberaummiet- und -pachtsachen zuständigen XII. Zivilsenat des BGH. Dieser lasse in ständiger Rechtsprechung Aufrechnungsverbotsklauseln nicht an einer Störung des Gegenseitigkeitsverhältnisses von Leistung und Gegenleistung scheitern, obwohl der - für Werkvertragsrecht zuständige - VII. Zivilsenat bereits im Jahre 2005 in einer Entscheidung zum Werkvertragsrecht (NJW 2005, S. 2771 ff.; 2772) auf die Störung des Gegenseitigkeitsverhältnisses durch Aufrechnungsverbotsklauseln im Werkvertragsrecht hingewiesen habe.

Interessant ist, dass das OLG Celle die Revision gegen seine Entscheidung zum BGH nicht zugelassen hat. Zur Begründung führt das OLG Celle an, dass sein Urteil nicht von der ständigen Rechtsprechung des BGH zur Auslegung von aufrechnungseinschränkenden AGB-Klauseln in Miet- und Pachtverträgen abweiche. Das OLG Celle geht davon aus, dass der VII. Zivilsenat seine Entscheidung zum Werkvertrag losgelöst vom Gewerberaummietrecht betrachtet habe und selbst gleichlautende Klauseln in Gewerberaummietverträgen nicht für unwirksam halte.

Kommentar

Die Entscheidungen des OLG Celle und des LG Köln sind aus Sicht der Vermieter von Gewerberaum begrüßenswert. Insbesondere die Begründung des OLG Celle überzeugt.

Die Begründung des OLG Celle und die inhaltliche Auseinandersetzung mit dem Urteil des VII. Zivilsenats sind auffallend ausführlich, offenbar mit dem Ziel, Klarheit bezüglich der Frage der Wirksamkeit von Aufrechnungsverbotsklauseln in Gewerberaummietverträgen zu schaffen. Ob die Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte dieser Linie folgen wird, bleibt freilich noch abzuwarten. Eine Entscheidung des für Gewerberaummietrecht zuständigen XII. Zivilsenats des BGH zu dieser Frage steht derzeit jedenfalls nicht an. Vorläufig bleibt festzuhalten, dass die Rechtsprechung derzeit die gängigen aufrechnungseinschränkenden Klauseln in Gewerberaummietverträgen als wirksam ansieht.


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